Uma bolha imobiliária no Brasil – se é que ela existe – não tem as mesmas dimensões e características da que de fato existiu no mercado americano. Se estourar, seu impacto também será menos expressivo, analisa Robert Shiller, profeta da crise das hipotecas nos Estados Unidos e professor da Universidade de Yale. “Os bancos nos EUA estavam tão loucos em conceder empréstimos que o faziam até para quem não tinha emprego. Eles nem pediam provas de capacidade de pagamento. Então ficou muito maluco nos EUA. E pelo que sei não ficou tão maluco assim no Brasil então provavelmente não vai ser tão ruim”, diz Shiller ao iG . Apesar da diferença de proporção entre o que se vê no Brasil e o que se viu nos EUA, Shiller alertou no início de setembro para o risco de uma bolha no Brasil. Com a declaração, emprestou sua autoridade a quem duvida da sustentabilidade dos preços dos imóveis no País, e irritou quem considera a desconfiança um exagero. Shiller ressalva não ter como provar sua hipótese, mas crê na necessidade de que a discussão seja feita. Afinal, rumores e desconfianças são elementos fundamentais na economia. “Quem vende o imóvel está vendendo uma casa e o corretor geralmente fala bem do imóvel”, diz Shiller. ”Eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado.” iG: O senhor esteve no Brasil recentemente. Pelo que ouviu e observou, como está o debate envolvendo a existência ou não de uma bolha imobiliária? Robert Shiller : Não ouvi ninguém me dizer que há uma bolha. Alguém me mandou uma pesquisa em português sobre o assunto. Mas eu acho que a maioria dos brasileiros não acha que o aumento rápido dos preços dos imóveis é uma bolha. iG: E o senhor acredita ser positivo que não se fale sobre isso e se pense que não há uma bolha? RS: É difícil ser preciso nisso. Estou fora do Brasil, sou um estrangeiro, mas o que posso lhe dizer sobre as bolhas é que elas trilham um caminho em que, no começo, poucas pessoas dizem que é uma bolha. Conforme o tempo passa, a conversa fica cada vez mais alta e, eventualmente, começa a afetar as decisões das pessoas. É aí que a bolha acaba. iG: Então os rumores sobre bolhas podem afetar o mercado imobiliário? RS: Durante uma bolha as pessoas se preocupam em estar ficando para trás. Quem não tem uma casa acha que está perdendo uma grande oportunidade. Depois, a preocupação passa a ser sobre ter sido feito de bobo por ter comprado um imóvel durante uma bolha. iG: E isso poderia fazer com que as pessoas deixassem de comprar uma casa, um escritório ou um ativo baseado no mercado imobiliário? RS: Isso aconteceu nos EUA. A bolha começou a desacelerar em 2005 e, aí, as pessoas deixaram de comprar casas. E os preços caíram por volta de 40% em termos reais. Foi um colapso imenso e isso trouxe a crise financeira. iG: Quando o senhor disse suspeitar da existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro, e que deveria dizê-lo mesmo sem ter certeza, qual era o seu objetivo? RS: Talvez eu não devesse ter falado. Parece que há muitos vendedores que querem encorajar você a comprar. O dono do imóvel está vendendo uma casa e o corretor geralmente fala bem do imóvel. Eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado. iG: Há uma série de especialistas que negam a existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Isso ocorreu nos EUA antes do estouro da bolha? RS: Sim, eu tive muitas discussões por volta de 2005 e 2006 [ com economistas ]. Em 2006 foi publicado o livro “Are you missing out the real estate boom?” [Você está perdendo a bolha imoiliária?, em tradução livre], de David Lereah, e eu debatia com ele. Ele disse que não havia bolha, que os preços iriam continuar subindo. Era um economista proeminente. Há um artigo do Federal Reserve de Nova York [uma das 12 autoridades monetárias regionais dos EUA ] que diz não haver bolha imobiliária. Eu dizia crer na existência de uma bolha – a segunda edição do Exuberância Irracional [ em que Shiller previa o estouro da bolha do mercado imobiliário americano ] saiu em 2005. Eu me senti desconfortável, porque parecia não patriótico. Todo mundo dizia “está tudo indo bem e você está assustando as pessoas. Está gritando fogo no meio de um cinema lotado”. Mas eu não estava criando pânico. Isso iria acontecer mais cedo ou mais tarde. iG: Também era comum que o discursso de que há bolha seja reproduzido por leigos e não por grandes bancos, instituições de pesquisa? RS: Exato, eu lembro que eu estava em Miami para um conferência e o taxista me disse: olhe para todas essas construções em andamento – os preços haviam crescido muito então estavam construindo muito. Isso vai acabar mal”. E eu entrei na conferência com economistas profissionais e eles estavam fazendo equações num quadro, mas não tinham ideia do que estava acontecendo à volta deles. Uma razão para isso é que economistas profissionais não querem ser responsáveis por assustar as pessoas. Busquei sobre bolha imobiliária [ no site do Federal Reserve ] e só havia uma [ pesquisa ] que mencionava isso, dizendo ser possível, mas improvável haver uma bolha.” Ele [ o pesquisador ] trabalha no Banco Central americano. Ele vai chegar e dizer que há uma bolha no mercado imobiliário? Não, ele precisa conseguir uma permissão. Ele não pode dizer isso, porque parece mal. É o que acontece: o problema é que você não pode provar [ a existência da bolha ]. Se houvesse como dizer isso em números, seria diferente. Mas você não consegue provar, e ninguém quer assumir a responsabilidade de dizer. É o taxista que vê a coisa vindo. iG: Quando o senhor falou sobre o risco no Brasil, referia-se a uma bolha de abrangência nacional como ocorreu nos EUA, ou em algo mais localizado em cidades como Rio e São Paulo? Bolhas localizadas poderiam ter um impacto nacional se elas estouram ou murcham muito rapidamente? RS: Bom, bolhas ocorrem mais comumente em cidades glamurosas. A mais glamurosa no Brasil é Rio, e [ o preço dos imóveis ] mais que dobrou, mesmo com correção pela inflação. Era o que eu esperaria: o Rio seria a bolha do País, mas isso contaminaria outras partes também. iG: Um estouro da bolha no Rio poderia desencadear uma crise financeira nacional no Brasil, nas condições atuais? RS: Eu acho que não pode ser tão ruim. Não sou um especialista em Brasil, mas acho que vocês não têm uma cota de financiamento imobiliário [ razão entre o valor do empréstimo e o valor total do imóvel ] tão grande. Então seu sistema bancário é mais seguro. O que ocorria nos EUA é que não se exigia sequer documentação para dar empréstimos. [ Os bancos ] estavam tão loucos em conceder empréstimos que o faziam até para quem não tinha emprego. Eles nem pediam provas de capacidade de pagamento. Então ficou muito maluco nos EUA. E pelo que sei não ficou tão maluco assim no Brasil. Então provavelmente não vai ser tão ruim. iG: No artigo “Há uma bolha no mercado imobiliário?”, de 2003, o senhor menciona como três elementos constituintes de uma bolha imobiliária: o comprar para investir, a expectativa de que os preços vão subir rapidamente (acima de 10% por ano) e a influência de rumores que sustentam a ideia de que os preços vão continuar a subir rapidamente, como se fosse algo natural. Quais dessas condições o senhor vê hoje no Brasil? RS: Eu não conheço nenhum índice de expectativa. Apenas observações esporádicas me sugerem que as expectativas estão em alta. Não tenho nenhuma prova. É que também a economia passou por um renascimento nos últimos 20 anos, ou desde o governo Lula [ 2003-2010 ], e há um crescimento da classe média. Isso leva as pessoas a pensarem que é uma nova era e esse tipo de pensamento encoraja bolhas. iG: O Brasil passa por um período de alta das taxas de juros e estagnação no mercado de trabalho, após uma alta expressiva nos preços dos imóveis. Essas condições são suficientes para que uma eventual bolha imobiliária no Brasil estoure ou murche rapidamente? RS: Eu acho que sim. Não sei como prever quando vai acontecer, mas eu acho que poderia acontecer, e não subitamente. O que vimos no passado é que a bolha desacelera durante um ano e pouco e depois começa a cair. O mercado imobiliário residencial dá mais avisos, diferentemente do mercado de ações. iG: Como o governo deveria reagir para ajudar na transição de uma eventual situação em que haja uma possível bolha no mercado imobiliário para uma situação mais calma? RS: Eu não sei se há ciência exata porque estamos tentando lidar com as esperanças e aspirações das pessoas. É psicologia, então é difícil. Mas o governo poderia colocar mais exigências de um valor máximo de cota de financiamento, segurar os empréstimos bancários e aumentar as exigências para concessão de crédito. Poderiam fazer pronunciamentos dizendo que estão preocupados com o exagero dos preços no mercado. Vocês têm o Minha Casa, Minha Vida. Poderiam reduzi-lo. iG: E como tirar do mercado as condições que possam levar à emergência de futuras bolhas? RS: Eu acho que se deve olhar o mercado imobiliário como um indicador para política monetária. Quando o mercado está superaquecendo, é um motivo para se preocupar. Esse é um dos muitos fatores. iG: Os altos níveis de endividamento com outros tipos de crédito, não só o imobiliário , podem pressionar pelo estouro de uma bolha no mercado imobiliário? RS: O que eu percebi é que o mercado de crédito residencial brasileiro se desenvolveu. É uma coisa boa em geral, é uma boa tendência de longo prazo. Apenas ocorre que, agora, ele pode estar envolvido numa bolha, então pode ser que alguém queria desacelerá-lo temporariamente. Mas, no longo prazo, você pode ter um mercado de hipotecas muito melhor e não ter bolha. Eles não andam de mãos dadas. iG: Deveríamos, nesse sentido, evitar o incentivo ao desenvolvimento de um mercado secundário de hipotecas? RS: Talvez não é o melhor momento de fazer isso, mas no longo prazo o Brasil poderia se beneficiar do desenvolvimento um mercado secundário de hipotecas. É, geralmente, uma coisa boa. iG: Deveria haver condições para um resgate por parte do governo em caso de crise nesse mercado de hipotecas? Ou essa hipótese deveria ser explicitamente excluída? RS: É uma questão muito difícil. Como qualquer país, o Brasil deve cuidar da vulnerabilidade sistêmica dos mercados financeiros. O governo pode querer fazer um resgate, mas você não vai querer que as empresas contem com isso. Esse foi um problema nos EUA: os bancos pensaram que seriam resgatados e se tornaram pouco cuidadosos nos empréstimos. |
